Der Traum von der ersten Anlegerwohnung kann auch rasch zum Albtraum werden. Deshalb sollte man sich gut beraten lassen bzw. im Idealfall laufend fortbilden.
Zum Thema:
Immer wieder fragen sich die Mieterinnen und Mieter, ob der vereinbarte und zu zahlende Mietzins den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Die Regelwerke sind durchaus komplex. In Österreich unterscheidet man zwischen drei unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen. Zu diesen zählen der Vollanwendungsbereich, der Teilanwendungsbereich und der "Nichtanwendungsbereich" des Mietrechtsgesetzes (MRG). Für den Fall, dass man vom "Nichtanwendungsbereich" des MRG spricht, sind die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches von Relevanz.
Die wichtigsten Mietzinsbeschränkungen beziehen sich auf den Vollanwendungsbereich des MRG. Das sind grundsätzlich die "klassischen Altbauwohnungen", die vor 1945 erbaut wurden (mit zahlreichen Ausnahmen und Detailbestimmungen).
3 typische Fragen aus der Praxis:
a) Kann man einen vereinbarten Mietzins nach Unterfertigung des Mietvertrages in punkto Zulässigkeit überprüfen lassen?
Kurz gesagt:
Ja der vereinbarte Mietzins kann nach Unterfertigung des Mietvertrages hinsichtlich der Zulässigkeit der vereinbarten Höhe überprüft werden.
Vor einer Schlichtungsstelle bzw. vor Gericht.
b) Welche Fristen sind bei unbefristeten Mietverträgen von Relevanz?
Nach Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages muss binnen 3 Jahren ein Verfahren vor einer Schlichtungsstelle oder vor Gericht zur Überprüfung der Zulässigkeit der Höhe des Mietzinses eingeleitet werden.
Verabsäumt man diese Frist, ist keine Überprüfung des vereinbarten Mietzinses mehr möglich!
c) Welche Fristen sind bei befristeten Mietverträgen von Relevanz?
Die Frist zur Überprüfung der Mietzinsvereinbarung bei befristeten Mietverträgen endet spätestens 6 Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses bzw. nach Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Die Verjährungsfrist beträgt in diesem Fall 10 Jahre (§ 16 Abs. 8 MRG).
Zur Vermieterperspektive:
Nehmen wir an, Sie haben in Ihre erste Anlegerwohnung investiert. Vielleicht mit einem hohen Leverage, d.h. mit einem hohen Finanzierungsanteil. Wie sieht es eigentlich aus, wenn der Mieter den Mietzins nicht entrichtet? Welche Frist sollte der Vermieter im Auge behalten?
Die Antwort kann man § 1486 Abs. 4 ABGB entnehmen:
Die Forderungen von Miet- und Pachtzinsen verjähren nach 3 Jahren!
Beispiel: Die Mieterin bzw. der Mieter zahlt im Laufe eines Mietverhältnisses zwei Monate aus persönlichen oder betrieblichen Gründen keinen Mietzins und stellt eine "spätere" Zahlung in Aussicht (ohne diese zu konkretisieren). Ohne einer entsprechenden Regelung verjähren diese Forderungen nach 3 Jahren!